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 本刊论文 |
| 我国房地产企业融资面面观 |
| 作者：柳梅 时间：2016/08/19 点击：506 |
【摘要】房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。房地产商品的特殊性，决定了房地产融资的特殊性。
【关键词】房地产企业 企业融资 多元化
一、我国房地产企业融资现状
随着我国房地产市场的飞速发展，房地产企业融资备受关注。从融资的总量来看，房地产开发融资规模相当庞大;从融资的结构来看，我国房地产开发资金来源有国家预算内资金、国内贷款、债券、引进外资、自筹资金和其他资金等形式。近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍。房地产开发融资增长速度2003年达到最高峰。2003年宏观调控开始之后，融资增速呈现下降趋势，2005年增速下降，2006年国家陆续出台的政策并没有产生实质影响，房地产开发融资增速回升。目前，房地产企业的融资主要还是以银行贷款为主，资本结构不合理，境外资金利用水平低，融资渠道拓展困难。
二、房地产企业融资当前存在的问题及原因
（一）融资渠道过于单一，资金来源主要依赖于银行货款。目前我国房地产企业开发投资主要资金来源是自筹资金和其他资金。资金来源中近一半以上来自银行贷款，只有少数企业的自筹资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使得财务杠杆过大，导致财务风险增加。
（二）房地产企业融资水平差异较大
较多的房地产企业规模较小，并不完全具备房地产开发的条件，规模化的房地产集团比例较少。如果房地产开发企业过分依赖于外部融资，会带来高负债运营的财务风险，要想增加资本性筹资最好的办法就是使企业上市。但是，我国目前企业的上市要求非常严格，能够达到条件的 开发商寥寥无几，上市的融资的难度较大。
（三）缺乏多层次的房地产金融体系
就目前的房地产金融状况而言，我国缺乏规模化、多元化、多层次的房地产金融体系。专业的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构严重不足，境外资金利用率很低。由于国内证券市场对房地产企业直接上市限制比较严格，海外上市曾一度被许多国内房地产企业看好，但真正通过境外证券市场直接上市的微乎其微，其中最重要的原因就是国内房地产企业对于国际规则不熟悉。
（四）房地产企业融资的相关法律法规不健全，直接影响到融资渠道的拓展
有关房地产金融等方面的政策、法律法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常拓展。对于国外已经发展比较成熟的房地产投资基金和房地产证券化等新型融资观念已被大多数业内人士接受，但是相关成文的法律法规却处于真空状态，使融资创新面临着无法可依的窘境。
三、大力发展多渠道的房地产企业融资方式
（一）房地产信托投资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式能有效节约费用，降低企业的融资成本， 可以针对房地产企业本身的运营方式和具体项目的需求给予资金支持。信托融资具有较强的灵活性，目前已成为房地产企业融资的新模式。
（二）债券融资
房地产债券是企业债券的一种方式。从目前的融资状况看，大中型房地产公司主要是通过此种方式来筹集资金的。很多房地产企业发行企业债券比较困难，如果政府多关注一下房地产企业， 对债券融资的态度有实质性转变，正确引导房地产企业的发展，利用政府的信用建立房地产企业发展基金，广泛汲取社会力量，为房地产企业进行债券融资提供有利的条件。
（三）股权融资
所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动，股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
（四）引进外资、合作开发
我国房地产公司可以寻找境外合作伙伴，共同开发房地产。在国内资金短缺的情况下，吸引外资到国内来搞房地产开发建设，是一条十分重要的房地产融资渠道。主要途径有：土地入股，引进外资，建成后双方合作经营或用房地产商品偿还外商投资;向国外发行房地产债券或股票;向外国房地产商批租土地，由他们独资开发建设，并从事房地产商品的经营业务等等。此外，还可以向国际金融机构申请房地产开发建设的贷款和补助。 国外有大量的投资基金可以被我们利用，再加上他们具有先进的管理技术和经验，我国房地产开发企业可以提供建设用地和人员，签订合作开发协议，如此一来，可以分散投资风险，既解决了企业融资难的问题，又可以使国外的先进理念融入我国，从而达到共赢的目的。
在市场经济条件下，随着房地产业的不断发展，房地产开发企业的生存、发展都与融资紧密相连。企业融资控制得好，可以使企业发展、壮大、增加动力，融资失控必然影响企业的生存和健康发展，同时也会给其他债权人和国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但是在国家的房地产调控政策的正确指引下，房地产信托、股权融资，债券融资等多形式、多渠道的房地产企业融资方式在我国会得到更好的运用。相信随着房地产融资渠道的不断完善，相关法律法规相继出台，我国的房地产企业会稳步、健康的发展。 |
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